일부 사람들은 시분할 방식의 판매가 소득세에 종속되지 않는다는 오해를 가지고 있습니다. 그러나 현실적으로 시간 판매는 소득세에 귀속됩니다. 그것은 다른 종류의 부동산과 마찬가지로 취급됩니다. 시분할 속성은 자본 자산이므로 시분할을 판매하고 수익을 올릴 때 자본 이득으로 간주됩니다.
그러나 소득세를받을 자격을 얻으려면 1 년 이상 소유해야합니다. 귀하는 시분할을 구입할 때 지불해야하는 마감 비용, 귀하가 재산을 소유 한 모든 연도의 연간 유지 보수비 및 특별 평가가있는 경우의 비용과 같은 시분할 구입과 관련된 모든 비용을 포함시킬 수 있습니다.
소득세 반환 방법 A. 2018-19 (상세한 양식 16 포함)
그러나 다른 부동산과 마찬가지로 시분할을 판매하고 자본 손실이라는 손실이 발생하면 세금 환급에서 손실을 공제 할 수 없습니다. 그러나 정기적으로 유닛을 임대하면 상황이 달라질 수 있습니다. 판매 손실은 허용 가능한 사업 손실로 간주되어 세금 환급에서 허용되는 보통 손실로 공제 될 수 있습니다. 판매 손실이 판매 전에 개인 사용으로 전환 된 경우 IRS에서 허용하지 않습니다..
timeshares에 대한 다른 deductibles 허용됩니다. 별도로 청구되는 경우에만 재산세가 예외입니다. 리조트에서 유지비 청구서의 다른 항목으로 차별화 된 경우에도 공제 금액이 적용됩니다..
당신은 또한 시분할 대출에 대한이자를 공제 할 수 있지만 대출이 모기지로 간주되고 귀하의 기본 주택 담보 대출을 제외한 다른 공제 모기지가 없어야합니다. 그러나 슬픈 일은 모두 소비자 대출로 일컬어지기 때문에 모기지 론으로 인정받는 모든 시분할 대출이 아닙니다..
또한 기본 주택 담보 대출을 보유하고있는 경우 한 번에 여러 개의 시분할 대출에 대한이자를 공제 할 수 없다는 점도 명심해야합니다. 그러나 한 번의 시분할로 볼 수 있기 때문에 동일한 휴양지에있는 경우 여러 시간대에 대한 이익을 공제 할 수도 있습니다..
이 기한은 자선 단체에 기부 할 때도 사용할 수 있습니다. 그러나 몇 가지 제한이 있습니다. 양도 된 시분할을 기부하기를 원할 경우, 허용 가능한 공제액은 일반적으로 기부 일의 시분할시의 공정한 시장 가치와 같습니다.
공정한 시장 가치가 5 천 달러를 초과하는 경우 IRS 가이드 라인을 충족해야하는 서면 평가를 받아야합니다. 유형 자산으로 간주되는 비 양도권 및 권리 사용 타임 호의 경우 추가 규칙이 적용됩니다. 시분할 적 시장의 공정한 시장 가치는 소유주가 부동산을 매각했을 때의 이익을 감안한 금액만큼 줄여야합니다.
시분할을 빌리는 데있어 감가 상각비, 광고 비용, 임대 수수료 및 유지 보수 비용을 포함한 모든 비용을 공제 할 수 있습니다. 특정 종류의 특별 평가는 수리 및 예상치 못한 비용과 같이 공제가 가능할 수 있습니다. 리모델링과 같은 비용은 공제되지 않을 수 있으므로 여행 경비
또한 개인적인 용도로 매년 최소 15 일간 휴가 가정 규정을 적용하면 휴가 가정 규칙이 적용된다는 것을 기억해야합니다. 타임 쇼는 자격을 얻을 수도 있지만 최소 15 일 동안 사용해야합니다. 소득세 신고 방법 Sam은 2008 년 6 월에 2 개의 상업용 부동산을 판매했으며 CPA 및 비용 분리 제공자와 세금 계획을 논의했습니다. 이 부동산의 판매 가격은 520 만 달러와 330 만 달러였습니다. Sam은 약 8 년간 두 부동산을 모두 소유하고있었습니다. 비용 분리 전문가는 Sam이 2008 년 소득세에서 175,000 달러 이상을 절약 할 수 있다고 추정했습니다. 이것은 비용 분리와 추격을 사용함으로써 성취 될 것인가? 이전에 과소 평가 된 감가 상각.
Sam은 석유 및 가스 투자와 그의 부동산으로부터의 수동 소득을 가지고 있습니다. Sam은 부동산 관리 사업에 종사하며 부동산 투자 관리에 적극적으로 참여하고 있습니다. Sam의 관리 회사에서 얻은 순수익은 연간 약 40 만 달러입니다. 매혹적인 질문은 재산을 판매 한 후 샘이 어떻게해서 175,000 달러가 넘는 소득세를 감면합니까??
세율 Arbitrage
Sam은 세율 차익 거래로부터 이익을 얻고 있습니다. Sam의 경상 소득에 대한 소득 세율은 35 %입니다. 그의 자본 이득 비율은 15 %입니다. Sam은 8 년 전에 부동산을 구입했을 때 비용 분리 연구를받지 못했습니다. 따라서 그는 감가 상각을 너무 적게보고하고 무의식적으로 과도한 소득세를 냈습니다. 2008 년 세금 환급에 대한 감가 상각을 청구함으로써, 그는 이전 8 년 동안 감가 상각을 청구 한 것처럼 ( :캐치 업:) 감가 상각을 사용하여 경상 소득을 줄일 수 있습니다.
사전 비용 분리 분석에 따르면 샘은 이전 8 년 동안 885,000 달러의 부동산 감가 상각을 줄였습니다. 경상 소득 세율 (35 %)과 양도 소득 세율 (15 %) 간의 세율 조정은 20 %입니다. Sam은 이전 연도에 사용되지 않은 감가 상각비를 청구함으로써 2008 년 소득세를 $ 177,000 ($ 885,000 × 20 %) 감축 할 수 있습니다. 정확한 계산은 더 복잡하지만 최종 결과는 매우 유사합니다.
원가 분리 란 무엇인가??
비용 분리는 단순히 부동산의 원가 기반을 할당하고 감가 상각 일정을 수립하는 정확한 방법 일뿐입니다. 부동산 감가 상각 계획은 종종 토지에 비용 기준의 일부를 할당하고 장기 감가 상각 기간 (27.5 또는 39 년 정액 감가 상각)에 균형을 할당함으로써 설정됩니다. 비용 분리는 단종 품목 식별을 통해 감가 상각 일정을 미세 조정합니다. 이들은 일반적으로 5 년, 7 년 또는 15 년 동안 감가 상각 될 수 있습니다. 감가 상각 보고서를 준비하는 과정에서 감정인이나 엔지니어가 부동산을 방문하여 다양한 종류의 단종 재산의 질을 파악, 정량화하고 평가합니다. 현장 방문 후 평가사는 문자 그대로 취득일 현재 각 단편 항목의 시작 원가를 설정합니다. 전형적인 약혼의 경우 5 년, 7 년 또는 15 년의 감가 상각을 할 수있는 35 ~ 50 가지의 짧은 생명 재산 항목이있을 수 있습니다.
단 수명 제품이란 무엇입니까??
일반적인 짧은 수명 품목 중 일부는 카펫, 비닐 타일, 블라인드, 조경, 펜싱 및 포장입니다. 더 겸손한 다른 것들은 지하 유틸리티 인프라, 폭풍 하수, 특수 배관 및 전기 등입니다..
비용 분리 신화
많은 부동산 투자자들과 일부 세금 신고서 작성자들조차도 비용 분리가 단순히 소득세를 연기한다고 생각합니다. 그들의 관심은 부동산 매각시 과도한 세금 계산서를 작성하게된다는 것입니다. 그러나 우려는 근거가 없다. 비용 분리는 소득세의 순 감액을 제공합니다 (경상 이익과 자본 이득 비율의 차이에 따라). 납세자가 경상 소득세로 세금을 연기하는 동안, 그는 매각시에 양도 소득세로만 세금을 인상합니다. 순 혜택은 감면 총 감가 상각의 약 20 %입니다.
물론, 부동산 매각시 비용 분리를 사용하는 것은 연기 혜택을 포함하지 않습니다. 그러나 캐치 업 감가 상각비를 기반으로 상당한 세금 감면 혜택을 포함합니다.
알 수없는 세금 팁
전년도에 소급 된 감가 상각비는 수정 된 소득세 신고서를 제출하지 않고도 당해 년도에 청구될 수 있습니다. 또한 전년도에보고되지 않은 순 감가 상각비는 1 년 내에 청구 할 수 있습니다. 이것은 Proc 2001-19 Rev.에서 비교적 최근에 개발 된 것입니다. 감가 상각비 조정은 4 년 이상 균등하게 나누어 사용됨.
미보고 감가 상각은 3115 형 (회계 방식 변경)을 사용하여 당해 연도 ( :변경 연도:)에보고됩니다. 비용 분리 목적으로 3115 서식은 IRS에 의해 회계 방법의 :자동 승인:변경으로 지정되었습니다.
간단한 예
Sam은 최근 판매 된 부동산의 5 년, 7 년 및 15 년 재산을 문서화하기 위해 비용 분리 보고서를받습니다. 비용 분리 보고서는 샘이 전년도에 감가 상각비를 885,000 달러 줄 였음을 나타냅니다. 이 추가 감가 상각은 Sam의 경상 소득세를 감소시키고 그의 양도 소득세를 증가시킵니다. 경상 소득세는 $ 309,750 ($ 885,000 × 35 %) 감소합니다. 자본 이득 세는 132,750 달러 (885,000 배 15 %) 증가합니다. 순세 감면 비용은 177,000 달러 ($ 309,750 $ 132,750).
이게 법적인거야??
Sam이 자발적으로 $ 177,000의 정부에 대출을했기 때문에 그렇습니다. 샘은 부동산 감가 상각을 줄이기 위해 순이익을 과장하여 돈을 엉클 샘에게 빌려주었습니다. Sam은 분명히 미국 정부의 돈을 의도적으로 0 %로 8 년 동안 빌려주지 않았을 것입니다. Uncle Sam을 0 % 대출로 만드는 것보다 더 나쁜 것은 그가 교장 선생님을 지키는 것입니다..
내 CPA가 권장하지 않은 이유?
연방 소득세 법은 복잡합니다. 많은 뉘앙스가 있습니다. 한 사람도 미국 소득세 법의 모든 측면에 대한 전문가는 아니라고 말하는 것이 정확합니다. 비용 분리는 지난 10 년 동안 크게 변화했습니다. 그것은 단순한 비용 분리 연구를 위해 2 만 달러를 소비했습니다. 비용 절감 외에도 비용 분리의 이점을 더 잘 이해하게되었습니다. 그러나 비용 분리가 단순히 소득세 납부를 연기한다고 생각하는 소득세 환급 신청자가 있습니다..
또한, 작가는 세금 신고서 작성자를위한 보상이 아프다고 생각합니다. 양식을 작성하는 데 수수료가 부과됩니다. 고객 유지 이외에 세금 환급 작성자가 세금 감면에 집중할 인센티브는 제한적입니다. 보수 문제는 세금 신고 마감일 이전의 최대 작업 부하로 인해 복잡해집니다. 고객은 최대 수입을 처리하고 개별 고객에게 집중하는 데 최소한의 시간을 할애 할 때 세금 신고서 작성자와 방문하기를 원합니다..
이것은 나를 위해 감각이 있는가??
비용 분리 연구를 통해 소득세가 감소하는지 여부를 결정하려면 몇 가지 질문에 답해야합니다. 첫 번째 질문은 소득세를 납부하고 있는지 여부입니다. ($ 0 이하로 세금을 낮추는 것은 어렵습니다.) 다음 호는 소득 유형입니다. 그것은 수동적이든 평범한가? 경상 소득이라면 실질적으로 참여한 사람으로 감가 상각비를 청구 할 수 있습니까? 부동산 운영 또는 부동산 전문가로서 추가 감가 상각은 소극적 소득을 상쇄하기 위해 확실히 사용될 수 있습니다. 물질적으로 참여한 것은 예술의 용어입니다. 이 문제에 대해 CPA 또는 세금 신고서 작성자에게 문의하십시오. 위험 기준에 관련된 제한도 있습니다. 부동산 전문가라면 경상 이익을 상쇄하기 위해 감가 상각을 공제 할 수 있습니다. 넓은 의미에서 이것은 귀하의 하루 일자리가 부동산 사업과 관련이 있음을 의미합니다. 여기에는 부동산 브로커, 모기지 브로커, 소유권 회사 직원, 부동산 변호사 및 기타가 포함됩니다..
다음 단계는 추가 감가 상각이 얼마나 생성 될 수 있는지와 추가 감가 상각의 최종 결과를 결정하는 것입니다. 숙련 된 비용 분리 전문가는 추가 감가 상각에 대한 예비 분석과 소득세 결과 평가 및 자본 이득 결과를 평가할 수 있어야합니다. 정보에 입각 한 결정을 내리는 데 필요한 정보를 제공합니다..
결론
비잔틴 미국 소득세 법안은 어떤 사람이 완전히 이해하기에는 너무 복잡합니다. 낮은 세율과 적은 공제가 납세자와 경제에 도움이 될 것입니다. 그러나 지금은 세금 코드가 방대하고 복잡한 규칙과 비뚤어진 논리를 가지고 있습니다. 법적으로 소득세를 감면하는 것이 가능합니다. 그러나 계획 및 팀 노력이 필요합니다..