투자 부동산 사기의 탈출구가 있습니까??
실현해야 할 첫 번째 사실은 당신이 속았다 고 느낀다면 아마도 당신 만이 아닐 것입니다. 그것은 그 것처럼 느껴질 수 있습니다. 그리고 당신은 혼자, 어리 석음, 속임수를 쓰고 분노하거나 창피하게 느낄 수도 있습니다 -이 시간에 느껴지는 일반적인 감정들.
그러나 이것은 비뚤어진 마음을 가진 개발자가 생각하도록 권장하는 감정입니다. 그들은 당신이 ';빠지다';고 느낄 것이며, 아무에게도 말하고 싶지 않기를 희망합니다. 사실, 영리한 사기와 함께, 당신이 파기 시작할 때까지 어쨌든 말할 필요가없는 것처럼 보일 수 있습니다..
첫 번째 투자 재산 매입 (부동산 투자 소개!)
그러나 관성은 당신이 생각하기를 원하는 범죄자들 (그리고 보통 범죄자들입니다)입니다. 이러한 상황에서, 당신은 그것을 모두 자신 안에 들지 않아야합니다. 다른 사람들이 비슷한 상황에 속아 넘어지면 시도하고 찾아야합니다. 당신도 모를 것입니다. 당신은 비슷한 영혼의 10, 20 또는 수백 중 하나 일 수 있습니다. 그리고 당신이 찾아 내서 그러한 집단으로 확인 될 수 있다면, 당신은 보복을받을 더 큰 기회가 될 것입니다..
나는 약 18 개월 전에 그러한 투자 부동산 사기에 빠졌습니다 (나는 알고 있습니다 - 헐떡 거림 - 충격 - 공포 - 그리고 투자 자산을 팔아요!). 몇 달 동안, 나는 미쳤다고 생각했는데, 내가 기대했던 가격 근처에서 세입자를 얻을 수없는 이유를 이해하지 못하거나, 심지어 입주자를 얻지도 못했습니다. 이 속성이 완성 될 때 완전히 입주했을 것이라고 약속 되었기 때문에 이것이 첫 번째 계시였습니다. 글쎄, 그건 적어도 팜플렛이 말했던 것입니다, 제가 참석 한 프리젠 테이션의 세일즈 매니저였습니다. 그리고 나는이 ';미녀들';을 여러 개 사들 였는데 각각의 미녀들은 완전히 테넌트되어서 나를 만들었다. 임대료는 매월 500 개가된다..
그런 다음 상황을보다 철저하게 조사하기 시작했고 곧 문제를 확인했습니다. 그것은 아래로 매우 복잡한 투자 재산 사기입니다!
그렇다면 경험있는 부동산 투자자 및 투자 부동산 재판매 인은 어떻게 투자 부동산 사기에 연루되었는지?
나는 당신에게 말할 것입니다 - 아마도 범죄의 의도?
내가 한 일은 실제로 투자로 일어난 일을 기록하는 것인데, 나는 그 사건 이후 100 건이 넘는 비슷한 사건이 있음을 알게되었다..
이 투자에 뛰어 들기 전에, 심지어 여러 명품 집을 학생들에게 HMO로 전환 한 다른 사람들에게 추천하기 전에, 나는 여러 회사를 철저히 조사했습니다. (법률상의 이유로이 주택의 회사와 위치는이 보고서에 언급되어 있지 않습니다.) 나는 그들의 부동산 전환 중 적어도 6 번을 조사하고, 그들의 임대인들과 이야기하고, 몇몇 기존 투자자들과 이야기했다. 나는 나의 발견을 확인하기 위해 나와 함께 사업 파트너를 데려 갔다. 나는 또한이 사람들이 큰 전국 신문 (Sunday Times, Telegraph 등)에서 많은 돈을 지출하고 (여전히 지출하고있다), 그들의 모든 것을 뒷받침하는 광택있는 브로셔 전체를 생산 했음에도 위안을 받았다. 청구.
그들의 대규모 오프 계획 개발 중 일부는 영국의 주요 부동산 매거진 중 한 곳에서 펼쳐지는 2 페이지 분량으로 소개되었습니다. 뿐만 아니라 영국의 주요 부동산 쇼 (UK Property Shows)에서 수많은 대형 전시회가 열렸습니다..
모든 것이 겹쳐 보였으므로 몇 가지를 사서 친구, 가까운 가족 및 사업 동료에게 일부를 사도록 권장했습니다. 나는 나의 예약 수수료를 냈고, 이것들이 완료되고 매월 약간의 잉여 현금을 내기 시작할 때까지 기다렸다..
사물의 사슬에서 첫 번째 사건은 집이 아주 늦게 완공되어 2005 년 가을 학기에 학생들의 학업 성취도를 잃을 위험에 처해 있었지만 그 투자는 여전히 아주 좋은 것처럼 보였으며 어쨌든 우리는 그때까지 계약을 모두 교환했습니다 . 그리고 물론, 우리는 각 자산에 최소 11 %의 지분을 보유하고 있으며, 작년 대비 4-6 %의 일반적인 성장률을 더한 것으로 생각했습니다. 또한 완료하기 전에 검사 할 수 있는지 묻는 질문에 :죄송합니다. 세입자가 있으니 48 시간 이상 알려줘야합니다.:라고 들었습니다. 그런 다음 우리가 약속을하려고했을 때 아무도 열쇠를 찾을 수 없었습니다..
내 경종이 어디 있었는지 물어 본다. -
분명히 사일런트 모드!
그러나 그때 흙은 실제로 표면으로 올라 가기 시작했습니다....
이 주택들은 모두 ';투자자를위한 지붕 밑의 모든 서비스에 대한 연락처 - 판매, 추천 된 변호사, 사내 중개인, 모기지, 우리 회사의 임대 관리';를위한 서비스를 사용한다는 전제하에 판매되었습니다. 안락 의자 투자자를위한 좋은 포장 거래. :
이슈 1은 주택이 완공시 완전히 입주하지 않았으며, 많은 경우 계약이 체결 된 후에 임차인이 ';녹아 내리는 것';으로 보였다. 개발자의 글로시에서 약속 한대로 세입자가 완성되기 전에 자리를 잡을 것이므로 십자가 보증 기간이 없으므로 사실상 무효 기간이없고 임대료가없는 한 입주자가 지불하지 못한 것처럼 교차 보증 다른 임차인이 책임을 져야한다는 의미였습니다..
또한 어떤 경우에는 (운 좋게도 운이 좋지 않은) 어떤 혁신 작업도 전혀 수행되지 않았으며, 개발자들은 완료되지 않은 작업을 해결하기 위해 속성 당 3,000 개를 요청할 수있는 뺨을 보냈습니다. 그런 다음 건물 작업과 관련된 주요 문제가 드러나기 시작했습니다. 지하실은 비로 인한 것이 아니라 (비록 지하실이 제대로 보관되지 않은 경우가 많았지 만) 배관 공사가 잘못되어 홍수가 났지만 물론 12 개월 보증 계약을 맺었습니다. 맞습니까? 잘못된?
끊임없는 전화와 이메일을 보낸 후에도 관리 회사는 적절한 기록을 보내지 못했고 유지 보수 문제, 세입자의 퇴거, 세입자가 임대료를 제 시간에 지불하지 않음을 알리지 못했습니다. 임대료의 10 %를 수수료로 청구 한 ';적절한';관리 회사.
경영 계약서를 다른 회사로 옮기는 번거 로움은 언젠가는 다른 이야기로 말 할 수 있습니다..
좋아요, 그래서 이것은 불량 건축물과 임차인을 다루는 부서가 적절하게 관리하지 못하는 것처럼 보였습니다. 전국적인 마케팅을 많이하는 회사에서 기대할 수있는 서비스는 아니지만, 물론 높은 평가를받는 회사 일 것이므로 문제를 해결했을 것이라고 생각했을 것입니다. 권리? 잘못된!
그래서이 모든 문제 때문에 나는이 회사에 대한 집중적 인 조사를 시작했으며이 주택의 판매를 포장하는 데 사용 된 방법을 사용하기 시작했습니다..
그런 다음이 집들 대부분은 개발자가 약 3 ~ 4 개월 전에 팔았으며 개발자의 말로는 약 90,000 명이 팔렸습니다. 완전히 버려진 외딴 집들. 지하실이 열리고 지붕 전환이 완료된 3 개의 침대 건물은 2, 3 또는 4 개의 더 많은 침실을 추가했으며 HMO 목적을 위해 가장 높은 기준으로 바뀌었을 것입니다. 249,950 ~ 최대 325,000 개 이상.
딩 땡 - 알람 벨소리...
왜 우리는 RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors)의 자산 가치와 예상되는 임대 수입에 대한 가치가 있었기 때문에 구매할 수 있었던 이유는 무엇입니까?.
모두 개발자 주장과 일치 함.
그러나 우리가 다른 그룹의 몇몇 투자자들이 임대 주택을 얻지 못하고 결국 주택 융자를받을 여유가 없었기 때문에 비슷한 주택 중 일부가 다시 매각되었다는 사실을 발견했을 때, 평가는 모두 약 80,000에서 100,000 모기지 가치!
우리의 조사 결과에 따르면 이러한 자산 중 상당수가 동일한 회사에서 가치를 지녔음을 밝혀 냈고 비교를 위해 동일한 개발자가 자산을 평가 양식에 사용했습니다.
우리는 그들이 부여 된 모기지가있는 경우를 발견했습니다 :-
? 다세대 주택에 적합하지 않은 이유는 무엇입니까??
? 은행들이 부동산이 이미 입주 해 있다는 것을 알고 은행이 빈 소유로 팔지 않았다는 사실을 은행에 알리면 부여되지 않았을 것입니다. 그렇다면 왜 모기지가 부여 되었습니까??
? 평가 렌탈 평가가 현실적이지 않은 경우 부여되지 않았을 것입니다. 그래서 잘못된 정보에 대한 대출이 승인되었습니다. 투자자가 렌털 수치를 입력했다면 아마 모기지 사기로 처리되었을 것입니다.
? 진정한 가치 평가 수치가 알려졌다면 (특히이자 만) 대출을받지 못했을 것입니다..
? 그들이 영재 예치금을 지불했다는 것을 알았다면 (개발자의 합법적 수수료 및 기타 수수료와 함께) 상정 된 가치의 85 %를 부여하지 않았을 것입니다. 변호사는 브로커와 마찬가지로 알고 있었고, 그래서 대출 기관에 알려지지 않았습니까??
자, 내가 자신을 ';정통한 투자자';라고 생각하고, 영재 예금, 현금 환불 등이 일어 났으며, 종종 부동산 시장을 뛰어 넘기 시작한다는 것을 알고 싶을 때, 나는 변호사에게 그 변호사와 , 중개인이 그 거래가 무엇인지 말해 줬어. 그래서 아무 문제도 없어.?
틀린 ... 나는 그 때 변호사 또는 중개인이 대금업자에게 알리지 않았다는 것을 것을을 발견한다.
선상의 어딘가에 뭔가 잘못되었습니다..
문제는 다음과 같습니다.-
?개발자?
?변호사?
?중개인?
?투자자?
간청자, 중개인, 모기지 론 및 평가사를 다루는 규정이 매우 엄격하게 보이는 사회에서 불운 한 개인 투자자가 그러한 규제되지 않은 함정에 들어갈 수있는 무언가가 잘못되었다고 생각합니다.!
투자 부동산 사기에 연루되어 있고 동일한 보트에 다른 사람이 있는지 알고 싶다면 블로그를 방문하여 의견을 말하고 구조화 된 목록에 이름을 추가하십시오. 트렌드를 쉽게 분석 할 수있는 유사한 이벤트의 데이터베이스를 구축하거나, 예를 들어 ';워치 독';에 전달할 수 있기를 바랍니다. 투자 부동산 구입 방법 퇴직 소득을 늘리기 위해 무엇인가해야한다는 것을 알고 있거나 지출 현금을 늘릴 수있는 방법을 찾고자하는 삶의 한 지점에 이르렀습니까?이 기사는 당신이 찾는 데 도움이되는 배경을 제공 할 것입니다 수익성있는 투자 재산. 부동산 투자 목적으로 무장 한 이제 수익성있는 부동산을 찾아 나가야 할 때입니다...
그러나 검색을 시작하기 전에 우리는 동기가있는 판매자로부터 이익을 얻을 수있는 투자 부동산을 찾고 있음을 기억해야합니다. 판매자가 동기가 없다면, 좋은 거래를 협상 할 수 없습니다. 나는 그것을 다시 반복 할 것이고, 당신이 팔 때가 아니라면 당신은 이익을 얻는다. 도로는 목표 세션 동안 개발 한 프로파일을 사용하여 잠재적 인 부동산 목록을 개발하는 것으로 시작됩니다. 이전 기사 “ 부동산 투자에서 성공하는 방법 :부동산의 여러 출처가 있습니다.
공인중개사. 여러 부동산 전문가와 인터뷰하고 투자 부동산을 소유하고 있는지 물어 보면 더 나은 결과를 얻을 수 있습니다. 해당 지역에서이 전문가 중 한 명을 찾을 수 있다면 그 전문가를 기다리십시오. 그들은 당신의 필요를 이해할 것이고 당신의 목표를 달성하는 데 도움이 될 것입니다. 부동산 중개인은 저평가 된 투자 자산의 훌륭한 원천이 될 수 있습니다. 그들이 당신을 알게되면, 좋은 재산이 책상에 부딪 칠 때마다 당신을 찾을 것입니다. 또한 잠재 재산의 시장 가치를 결정하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 귀하의 에이전트는 귀하의 요구 사항을 충족시키는 모든 투자 부동산의 목록을 제공 할 수 있습니다.
차압 목록 : 이것은 투자 속성을 찾는 가장 좋은 방법입니다. 압류의 주된 이유는 업무 중단, 이혼 및 건강상의 문제로 인해 지불하지 못한 것입니다. 이 목록을 보류하는 가장 쉬운 방법은 인터넷 검색을 수행하여 주 검색 엔진에서 단어 :배제 목록:을 검색하는 것입니다. 월 단위 구독 가격은 $ 28에서 $ 35까지 다양합니다. 이 방법을 사용하여 매우 좋은 투자 부동산을 발견했습니다. 예를 들어 2003 년에 3 침실과 2 욕실이있는 4 년 된 집이 좋은 이웃에 있음을 발견했습니다. 은행이 87,000 달러를 요구했기 때문에 이것이 좋은 거래라는 것을 알고있었습니다. 원래 판매 가격은 2 년 전에 105,000 달러 였고 세금 감면 사는이 부동산을 106,000 달러 상당의 가치로 평가했습니다. 귀하는 집을 떠나지 않고이 모든 정보를 얻을 수 있습니다. 인터넷은 정보를 얻는 훌륭한 도구입니다. 나는이 계약이 탁월한 것으로 결정했다. 부동산 중개인은 나의 초기 제안이 69,000 달러 인 것을보고 회장의 자리에 거의 못 미쳤다. 더 많은 협상 끝에 72,000 달러에 투자 재산을 매수했다. 현재 평가 된 가치는 115,000 달러 다..
이 방법을 사용하려면 다음 단계를 수행해야합니다.
• 귀하 지역의 일일 차압 목록을 검토하십시오.
목록에 30 일 미만 동안 있던 속성을 선택하십시오.
당신의 예산에 맞는 투자 재산에 동그라미를 치십시오..
좋은 이웃에 위치한 부동산에 특별한주의를 기울이십시오. 그들은 갈 첫 번째 사람입니다..
• 집에서 50 마일 이내에있는 속성 만 선택하십시오.
• 인터넷을 사용하여 지방세 기록에 액세스하고 집세 값을 알아보십시오..
• 인터넷을 사용하여 zillow.com에 접속하십시오. 이 사이트는 부동산 가치에 대한 또 다른 단서를 제공합니다..
♦ 부동산 중개인에게 투자 부동산을 보여달라고 요청하십시오. .
• 이것이 당신의 첫번째 투자 자산이라면, 당신이나 수리에 대해 알고있는 당신과 일반 계약자를 데려 갈 수도 있습니다. 재산에 중대한 문제가있는 경우 조언을 제공합니다..
당신이 모든 단계를 거친 후에, 당신은 제안을 할 준비가되어 있어야합니다. 협상을 즐기는 가장 좋은 방법 중 하나입니다. 이것은 나의 다음 기사를 위해 화제가 될 것이다..
내가 자주 사용하지 않는 투자 자산을 찾는 다른 방법에는 지역 신문, 부동산 매거진, 주변 운전, 정부 웹 사이트, 전단지, 상공 회의소와의 통화.
수익성있는 거래를 인식하는 데 약간의 시간이 걸립니다. 그러나이 기사는 경쟁에서 앞서서 마일을 이동 시켰습니다. 이것은 시리즈에있는 두번째 기사 †?? 재산 투자에서 성공하는 방법 :.