두려움과 불안으로 퇴각 한 많은 주택 소유자가 모기지 지불금을 상실하기 시작하면 은행이 주택 담보 대출을 위해 따라가는 과정이 놀라 울 정도로 짧을 수 있습니다. 실제로 불과 몇 개월 만에 채무자는 채무 불이행에서 소송에 이르기까지 경매가 끝난 뒤 은행이나 새 주인이 퇴거당하는 것에 이르기까지 갈 수 있습니다.
다음 이야기는 사법부에서의 처분 (처분에 대한 판결을 요구함)이 어떻게 진행될 수 있는지입니다. 허구의 이야기에 나오는 가정은 가정을 구하기 위해 아무 것도하지 않거나 더 많은 시간을 사려고 법원에서 배제에 대해 변호하지 않는다고 가정합니다.
유질 처분 후 주택 소유자의 책임
존 (John)과 메리 (Mary)는 2006 년 자신의 집을 그들의 이웃에있는 부동산 시장의 최상위에서 25 만 달러에 샀다. 그들은 100 % LTV 서브 프라임 모기지 자격을 얻기에 충분한 신용을 확보했기 때문에 돈을 쓰지 않았습니다. 그때 이후로, 그 집은 그 이웃에있는 모든 집들처럼 가치가 떨어졌고, 최근에 175,000 달러로 평가되었습니다..
그들은 본질적으로 모기지에 빚진 빚을 갚지 못했으며, 최근에는 존이 플라스틱 금형 제조 공장에서 일자리를 잃었습니다. 그는 임시직을 찾았으나 일년에 6 만 달러를받는 대신 지금은 일주일에 300 달러를 버는 것이 행운입니다. Mary는 파트 타임 일자리를 가지고 있지만, 소득은 John보다 적습니다. 더 이상 자신의 모기지 페이먼트를 지불 할 여유가 없습니다.
필연적으로, John과 Mary는 3 개월이 지날 때까지 은행으로부터 소식을 듣지는 않지만 모기지와 다른 법안에 대한 지불금 누락을 시작합니다. 그들은 사법 배제 상태에 살고 있기 때문에 30 일 이내에 연체료를 환불하지 않거나 다른 조치를 취하지 않으면 법적 처분 절차가 시작될 것이라는 통지를 그들의 대출 기관에 보냅니다.
John과 Mary는이 서신이나 은행 콜렉션 부서의 일일 통화에 응답하지 않습니다. 그들은 굴욕감을 느끼고 지불 할 돈이 없다고 압박하며, 현재 음식과 유틸리티 비용을 내기 위해 모든 돈을 벌고 있습니다. 따라서 그들은 운동 해결책을 위해 은행에 연락하지 않으며, 은행은 다음 단계를 밟습니다.
30 일이 경과 한 후, 대출 기관은 주택에 대한 압류를 10 일 전에 통고하고 그 주에있는 지방의 변호사에게 대출금을 의뢰합니다. 몇 주 후, 카운티 법원에 소송이 제기되고 John과 Mary는 소환장과 불만 사항 사본을 받고 30 일 내에 답변을 제출합니다.
가족이 법정에서 유질 처분을 변호하는 변호사와 상담하지만,이 소송에서 승리 할 확률이 높지 않기 때문에이 옵션을 선택하지 않기로 결정했습니다. 변호사를 고용하거나 저당권을 스스로 지키는 것보다 존과 마리아가 불만에 답변하지 않고 더 나은 것이 오게되기를 바랍니다..
그러나 더 나은 것은 아무것도 없으며 은행은 법원에 부도 판결을 허용하고 다음 카운티 보안관 매각시 경매 될 주택을 주문하도록 요청합니다. John과 Mary는 답변을 제출하지 않았기 때문에 판사는 은행의 채무 불이행 판정을 승인하고 집은 판매용으로 나열됩니다. 대금업자는 가족에게 판결 및 판매 통보 사본을 보내고, 경매 일까지 총 금액을 지불합니다.
다음 달에는 아무도 주택을 구입하지 않더라도 보안관 부서가 카운티 법정에서 경매를 실시합니다. 소유권은 재산에 입찰 할 수있는 유일한 당사자 인 차압하는 대출 기관으로 되돌아갑니다. 전체 차압 절차는 첫 번째 통지 시점에서 은행이 소유권을 되 찾을 때까지 약 100 일이 걸립니다..
경매가 끝난 지 며칠 이내에 판매가 법원에 의해 확인되고 은행의 변호사가 주택 소유자 및 집안에 남아있는 개인 물품을 제거 할 것을 요청합니다. 판사가이 명령서를 수락하고 3 일 퇴거 통지가 수 일 이내에 보안관의 대리인에 의해 John과 Mary의 충격, 공포 및 놀라움에 게시됩니다. 쫓겨나 다.
이 시점에서 John과 Mary는 집을 구하기 위해 특별한 조치를 취하지 않았으며 통지를받은 지 72 시간 이내에 해당 부동산에서 강제 퇴거 될 위험에 처해 있습니다. 그들은 처분을 중단하거나 소송이 진행되는 것을 지연시키지 않았기 때문에 이사 할 돈을 아끼기 위해 3 개월이 조금 넘었습니다. 이것은 아파트를 찾기에 충분하지 않으며, 가족은 새로운 장소를 마련 할 수있을 때까지 친척과 함께 이사해야합니다..