저는 지난주에 부동산 중개인에게 현재의 현금 흐름이 구매를 완료하기에 충분한 대부를 지원할 수없는 상업용 부동산에 사용할 수있는 구매 전략에 대한 통찰력을 제공 할 질문을 받았습니다. 즉, 가치에 대한 대출은 50 % 이하로 제한되며, 이는 가치가 상승하고 상한율이 하락했기 때문입니다. 우리는 해안, 대도시 및 고품질 자산에서이 점을 많이 볼 수 있습니다..
이 특별한 상황에서 우리는 현재 총 임대료의 22 배에 팔리고있는 해변 공동체에있는 아파트 건물을 다루고있었습니다! (나는 너를 괴롭히지 않는다!) 그리고 믿거 나 말거나, 그것은 캘리포니아의 고급 해변 공동체에서 상당히 표준적인 총 렌트 승수이다..
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이 부동산은 약 1 백 5 십만 달러의 대출만을 지원할 수 있었으며 요구하는 가격은 3 백 5 십만 달러를 넘었습니다. 그 자산을 :있는 그대로:구매하려면 2 백만 달러의 계약금이 필요하며 현재 수입으로 현금 부족률 3.7 %의 현금 만 제공합니다 (대출 금액은 적음). 좋은 머니 마켓 계좌를 찾는 것이 더 낫습니다.!
그러나 우리가 취할 수있는 두 가지 옵션은 재산이 무엇인지 아닌지를 조사하는 것이 었습니다. 그리고 여기서 부동산 투자자로 배울 수있는 건설 대출과 관련된 가장 강력한 자금 조달 / 인수 전략 중 하나를 둡니다..
옵션 1은 건물을 아파트로 보았지만 객실, 외장 및 복도를 업그레이드했습니다. 일부 화강암 카운터 탑, 나무 바닥, 더 나은 가전 제품 등을 추가하면 새 주인이 약 33 %에서 40 %까지 임대료를 인상 할 수 있습니다. 이것은 최대 대출금을 영구적으로 거의 220 만 달러로 올릴 것입니다. 우리는 잠재적으로 그 금액으로 부동산을 취득하고 개조하기 위해 건설 자금을 얻을 수 있으며, 구매자의 자본을 보존하고 수익을 증가시킵니다.
옵션 2는 잠재적 인 콘도 변환으로 건물을 보는 것이 었습니다. 콘도는 해변과 가까운 지역에 800,000 달러에서 120 만 달러에 팔리고 있다고 밝혔다. 건물에 9 개의 유닛이있었습니다. 범위의 낮은 끝을 잡는 것은 우리에게 $ 7.2 백만의 최종 판매 가치를 줄 것입니다 !!! 이는 30 만 달러의 혁신과 전환에 해당하는 금액에 3 백만 달러 이상의 잠재적 이익입니다. 이 경우, 이것이 실행 가능한 대안인지 확인하기 위해 많은 조사가 이루어져야합니다. 또한 콘도미니엄 시장은 전반적으로 부드러워졌으며 현재로서는 금융 기관에 판매하는 것이 어려운 프로젝트 일 수 있습니다.
그래서 교훈은 무엇입니까? 오래된 투자 부동산, 현재 소유주가 소홀히 한 상업 부동산 또는 소유자가 어려움에 처한 부동산은 교육을받은 투자자가 높은 레버리지로 상당한 할인 가격으로 부동산을 구매할 수있는 기회가 있습니다! 상업용 부동산에 대한 건설 대출은 일반적으로 건설 론이 최종적이고 안정된 가치의 75 %에서 80 %를 초과하지 않는다면 투자자가 프로젝트 총 비용의 15 %에서 20 %를 제공 할 수 있습니다. 다세대 주택 및 관할 주택의 경우 비용 대비 대출은 90 %.
따라서 프로젝트가 현금 흐름이 아니거나 수리가 필요하거나 소유권 문제가 발생했기 때문에 다음에 대출 기관이 :아니오:라고 말하면 테이블을 돌려 건설 용 대출을 사용하여 하나의 단계에서 가치를 얻고 추가하십시오.