상업용 부동산, 자본 비율 또는 자본화 율은 5 단위 이상의 아파트, 사무실 건물, 스트립 몰 및 기타 자산과 같은 소득 생산 자산의 가치를 결정하는 데 사용됩니다. 모자 비율은 상업 부동산에 대한 관심과 관련하여 다른 사람들에게 매우 다른 것을 나타낼 수 있습니다. 캡 비율이 중요한 이유와 특정 사람들에게 그것이 의미하는 바를 조사하기 전에 실제 방정식을보고 어떻게 작동하는지 봅시다..
Cap rate에는 순 영업 수익 (NOI)과 부동산 가격 또는 예상 가격의 두 가지 주요 구성 요소가 있습니다. NOI는 재산의 총소득에서 모든 비용을 뺀 값입니다. NOI가 부동산의 가격이나 가치로 나뉘어 질 때, 당신은 cap rate.
모자 요금은 무엇이며 어떻게 계산됩니까? [#AskBP 096]
방정식의 각 변수를 결정하기 위해 캡 비율의 구성 요소를 이동할 수 있습니다. 세 가지 변수 중 하나를 결정하는 데 사용되는 여러 방정식은 다음과 같습니다.
노이
cap rate = ----
가격
노이
가격 = -----
캡 비율
NOI = 가치 x 총액 비율
보시다시피 속성과 관련된 정보에 따라 세 가지 변수 중 하나를 결정할 수 있습니다.
멋지 네요.이 세 가지 변수를 결정할 수 있습니다. 그러나 그것은 상업적인 부동산 개발 노력에 어떤 영향을 미칩니 까??
cap rates의 주요 차이점을 보여주기 위해 투자를 세 가지 주요 범주로 나눌 것입니다.
안전한 투자 : Cap rate 5 %
평균 투자 : Cap rate 10 %
위험 투자 : Cap rate 20 %
구매자가 부동산에서 원하는 것은 구매자가 찾고있는 것을 결정합니다..
예를 들어, 5 % cap rate로 판매되는 부동산은 빈자리 비율이 낮고 (5 % -10 % 미만), 아름다운 부동산 부지, 좋은 관리, 최신 편의 시설, 임대료 또는 임차료가 시장 가격으로 책정되는 경우가 많습니다. 재산이 최대한의 잠재력을 발휘하기 때문에 매월 긍정적이고 강력한 현금 흐름이 있습니다..
이 속성의 값은 최고 성능으로 작동 할 때 더 높으므로 판매자가 더 높은 가격을 물어 캡 비율을 낮 춥니 다. 저임금으로 구매하는 사람들은 종종 매월 꾸준한 현금 흐름을 가져 오는 부동산을 이미 소매로 찾고 있습니다. 이와 같은 구매자는 종종 REIT 또는 부동산 투자 신탁의 일부이거나 의사 또는 변호사와 같은 전문가로서 좋은 부동산을 다루고 현금 흐름을 관찰하기를 원합니다.
10 % cap rate로 판매되는 부동산은 종종 빈자리 (10 % -20 %), 평균 부지, 평균 경영진 및 평균 편의 시설이 특징입니다. 이 속성으로 개선 할 여지가 확실히 있습니다. 이와 같은 부동산을 구매하는 구매자는 요금을 인상하고 부동산을 개조하고 수리하며 잘 운영되는 관리 팀을 고용하여 이러한 개선을 꾀하고 있습니다.
이 유형의 구매자의 유일한 목적은 부동산이 부족한 곳에서 가치를 창출하는 것입니다. 그것은 약간의 작업이 필요하고, 5 % cap rate 속성보다 더 위험하므로 요구하는 가격은 더 적습니다. 평균과 양호한 운영 자산의 차이에서 수십만 달러를 창출 할 수 있습니다.
20 %의 모자 요율로 판매되는 부동산은 일반적으로 20 % 이상의 공실률, 붕괴, 오래된 건물이 떨어져 나간다. 빈곤 한 관리 팀과 문제가있는 소유자까지도 매우 고민 중이다. 위험, 낮은 운영 수입 및 부동산 문제로 인해 그러한 자산을 기꺼이 수행하려는 사람은 약간의 (또는 많은) 작업과이 유형의 재산을 주변에 돌리려고 시도 할 위험을 두려워해서는 안됩니다.
그러나이 속성에는 수십만, 때로는 수백만 달러가 필요합니다! 예리한 시선과 다양하고 창조적 인 시나리오를 통해 재산이 예상대로 수행되는지 여부를 결정합니다..
보시다시피, 모자 요금은 한 사람에게는 좋을 수 있고 다른 사람에게는 끔찍할 수 있습니다. 구매자가 투자자 유형에 따라 다릅니다.!
판매자로서 가능한 한 가장 높은 가격으로 제공된다는 것을 의미하기 때문에 판매자는 가장 낮은 최저 금리로 부동산을 판매하기를 원합니다. 그것은 판매자가 부동산에 대해 얻을 수있는 것을 결정하기 위해 부동산, 운영 수입, 경비, 공석 및 경영진의 상태에 따라 다릅니다. 시장은 부동산 가격이 적당한지를 결정할 것입니다.
Cap rate는 부동산의 가치를 결정하는 가장 좋은 방법으로 간주됩니다. 은행이나 다른 유형의 대출 기관이 대출 기관에 대한 안전한 투자인지 여부를 결정하기 위해 부채와 비교하여 부동산의 NOI를 조사하게 될 것임을 기억하십시오. 대금업자에게, 빚 적용은 모자 비율보다는 더 중요합니다. 그러나 낮은 구매 가격을 적용하여 상한 인상률을 얻을 수 있다면 더 작은 대출을 얻을 수 있으며 현재 NOI로 대출을 충당 할 수 있습니다. 계약 체결이 가능한지 확인하기 위해 숫자를 조작하는 문제입니다..
상업용 부동산을 조사 할 때 해당 자산이 귀하의 특정 기준에 적합한 지 여부를 결정하기 위해 상한율을 사용하십시오. 미래의 시나리오를 작성하고 재산의 수입 및 지출 시트를 조작하여 얻을 수있는 물건에서 돈을 얻을 수 있는지 확인하십시오.
금광은 높은 뚜껑 속성에서 찾을 수 있으므로 확인하고 자신의 지역 사회에서 발견 할 수있는 것을 확인하십시오..