:아버지가 얼마나 중요하게 만드는지는 아닙니다.:아버지는 수년 전에 말씀 하셨다. :하지만 당신이하는 일을 얼마나 많이 유지하는지.: 나는 그 당시의 오래된 격언을 정말로 이해하지 못했지만, 그의 아버지가 주신 지혜를 전하고있었습니다. 그것은 상식 일뿐입니다. 그러나 나를 포함한 대부분의 사람들이 그 문장의 중요성에 대해 어떻게 눈이 멀 었는지 놀랍습니다..
부동산 관련 사례를 살펴 보겠습니다. $ 1,000,000.00에 판매 할 상업용 건물을 소유하고 있다고 가정 해 보겠습니다. 중개인이 서명 한 계약을합니다. 감가 상각을 통해 400,000 달러를 지불 한 후 부동산의 기초 또는 비용은 $ 300,000입니다. 유레카, 70 만 달러의 이익! 그런 다음 현실화가 시작되면 39 %의 최상위 권에 해당 금액에 대한 소득세가 273,000 달러가됩니다.
세금을 내지 않는 세 가지 방법 ... 합법적으로
그러나 당신이 1 년 넘게 부동산을 소유했기 때문에 거래가 감가 상각을위한 25 %의 자본 이득과 20 %의 이득을 얻을 수있는 자격이 주어 지므로 세금은 단지 160,000 달러로 줄어들 것입니다. 삼촌은 $ 273,000을받지 못하지만 $ 160,000 만 받게됩니다. 그래도 너무 많은 세금.
내국세 세법에 명시된 전략을 채택함으로써 궁극적 인 판매가 될 때까지 세금을 연기 할 수 있습니다. 윤리 강령 1031 조는 같은 재산에 대한 재산의 교환을 규정하고 있습니다. 26 USC Section 1031. 재산의 매매 또는 교환에 대하여 인식 된 모든 이득은 연기 될 수 있으며, 같은 재산을 취득하는 데 사용될 수 있습니다. 세금이 면제되지 않습니다..
현재 소유하고있는 새로운 :유사:자산이 미래의 날짜에 판매되는 경우, 추가 이득뿐만 아니라 거래소의 이익도 세금 목적으로 인정되어야합니다. 그러나, 다시 교환함으로써, 그 세금은 납세자가 원하는만큼 지연 될 수 있습니다. 납세자가 개인이면서 사망 한 경우, 상속인은 재산에서 :강화 된:기준을 받고, 납세자의 평생 동안 연기 된 이익을 인식하지 않고 재산을 팔 수 있습니다.
이 전략은 :유지하는 것:을 극대화하는 데 매우 효과적입니다. 교장의 보전은 부를 축적하는 열쇠입니다. 필요한 것보다 더 많은 세금을내는 것은 분명 교장의 최선책이 아닙니다. 10 %에 재투자 할 때 세금으로 지불되는 16 만 달러는 7 년 만에 320,000 달러 가치가됩니다..
Internal Revenue Code는 세금 납부 연기를 무기한으로 연기 할 수있는 방법을 제공합니다. 충족시킬 수있는 많은 요구 사항과 자격이없는 유형의 재산이 있으므로 법규를 검토하는 것이 적절합니다..
첫째, 교환 할 자산은 무역이나 사업 또는 투자를 생산적으로 사용하기 위해 보유해야합니다. 그게 무슨 뜻 이죠? 토지, 상업용 부동산, 사무실 건물, 농장, 목장 및 임대 주택이 카테고리에 모두 해당하는 비즈니스에 사용되는 부동산은 자격이 있습니다..
부동산은 미국에 있어야하며 주로 재고로 판매하지 않아야합니다. 미국령 버진 아일랜드는 미국의 부동산으로 간주됩니다. 정의를 충족시키는 속성은 다른 속성으로 바꿀 수 있습니다. 예를 들어, 목장은 사무실 건물과 교환 할 수 있고 개선을 위해 개선되지 않을 수 있습니다..
법령은 (A) 주로 판매를 위해 보유 된 무역 또는 기타 자산의 주식, (B) 주식, 채권 또는 채권, (C) 기타 증권 또는 부채 또는이자의 증거, (D)이자 (E) 신탁 증서 또는 수혜권 증서, 또는 (F) 선택 소송 (소송 청구 등). 따라서 Berkshire Hathaway 주식을 Microsoft 주식으로 교환하여 자본 이득을 지연시킬 수는 없습니다..
개인 주택을 교환 할 필요가없는 이유는 부동산 매각 이익을 제거 할 수있는 다른 방법이 있기 때문입니다. 비즈니스 구조의 형태를 바꾸는 것과 관련된 파트너십 이익을 처리 할 수있는 방법이 있습니다. 그러나 이러한 문제는 관련이 있으며이 기사의 범위를 벗어납니다..
둘째, 실제 교환이 있어야합니다. 당신은 현금으로 재산을 팔아서 교환소라고 부를 수는 없습니다. 교환은 동시에 이루어질 필요는 없습니다. 오늘 현금으로 재산을 팔아서 나중에 찾을 재산에 현금으로 교환 할 수 있습니다. 지연 교환으로 알려진 자격을 얻으려면 아래 나열된 시간 요구 사항을 충족해야하며 :자격있는 중개자:를 사용해야합니다..
자격있는 중개자는 윤리 강령 규정에 정의되어 있습니다. 26 CFR 1.1031 (k). 중개자는 가족, 직원 또는 대리인 관계와 관련이 없어야합니다. 대리인은 :양도 된 재산 중 처음으로 양도 된 날로부터 2 년 이내에:납세자의 직원, 변호사, 회계사, 투자 은행 또는 중개인 또는 부동산 중개인 또는 중개인으로 정의됩니다. 따라서 미국 중개인 연맹 (Federation of Qualified Intermediaries) 회원국과 같은 독립적 인 중개자는 교환 원의 성공적인 조세 처리에 필수적입니다.
공인 중개인은 거래에서 중매인으로 행동하여 납세자가 판매 대금을 실제 또는 건설적으로 수령하지 않습니다. 중개자는 교환을 완료하기 위해 자금 조달, 필요한 경우 건설 또는 기타 업무를 처리 할 수 있습니다. 중개자는 또한 거래를 구조화하고 기술 요구 사항에 관해 자문을 제공 할 수 있습니다. 거래 당사자는 거래 종료를 완료하기 전에 공인 회계사와 변호사와 상담해야합니다. 첫 번째 부분이 제대로 구성되지 않은 경우 교환이 어렵습니다..
셋째, 면세 교환을 유지하기 위해 충족되어야하는 두 가지 기한이 있습니다. 거래소 프런트 엔드 (첫 번째 자산)가 종료 된 45 일 후 두 번째 또는 대체 자산은 중개자에게 서면으로 확인되어야합니다. 이 기한은 45 일 자정에 만료되며 법적인 설명, 주소 또는 기타 명확한 설명을 통해 부동산을 구체적으로 식별해야합니다. 피할 수없는 경우를 제외하고는 :일부 다른 모호한 설명:을 사용하는 위험을 감수하지 마십시오..
첫 번째 마감일로부터 180 일 이내에 교환기는 두 번째 또는 대체 자산을 수령해야합니다. 교환은 마감 기한까지 완전히 마감되어야합니다. 사용할 수있는 확장자가 없습니다. 날짜를 놓치고 세금을 내라..
세금을 최소화 할 때의 마지막 문제는 모든 세금을 피하기 위해 대체 재산이 양도 재산과 같거나 더 큰 가치를 가져야한다는 것입니다. $ 1,000,000의 재산은 같은 금액 이상의 재산 가치로 교환되어야합니다. 받은 재산이 $ 800,000의 가치가있는 경우에는 과세 대상이되거나 20 만 달러의 :시동:이 발생합니다.
원래 기초를 초과하는 대체 재산의 가치에 대한 세금은 여전히 연기되지만 대체 재산의 가치를 초과하는 초과분은 양도 소득세에서 과세됩니다. 부동산을 현금 또는 개인 재산으로 보유하고있는 경우, 첫 번째 부분의 현금 수익이 대체 부동산, 이득 또는 :현금 부츠:에 완전히 재투자되지 않았다는 것을 의미합니다. 인정 될 것이다..
또한, 대체 부동산의 모기지는 양도 재산보다 같거나 커야합니다. 첫 번째 부동산에 대한 모기지가 75 만 달러였던 경우, 대체 부동산에 대한 모기지는 최소 $ 750,000 이상이어야합니다. 그렇지 않으면 :모기지 부츠:가 인식되어야합니다. 대체 부동산 담보 대출이 $ 600,000에 불과하다면 교환기가 추가 현금 부스를 교환기에 넣지 않는 한 두 모기지 또는 $ 150,000의 차이가됩니다.
다행스럽게도 Exchange의 구조화에 들어가는 사전 계획은 이러한 유형의 결과를 쉽게 피하거나 최소화 할 수 있습니다. 거래에서 자문관, 자격을 갖춘 중개인, 변호사 및 회계사와의 조정은 필수적입니다..
세금 법 1031 조에 의거 한 면세 교환은 부동산 소유자, 특히 부동산 분야에서 투자 수익률을 극대화하는 데 매우 중요한 도구입니다. 그것은 부동산 중개인과 같은 거래를 구조화하는 사람들에게도 마찬가지로 매우 중요한 도구입니다.