이것은 지난 주에받은 :mezzanine:부채라는 상업용 부동산 대출에 관한 질문에 대한 :대답:입니다. 들어 본 적이 없다면 걱정하지 마십시오. 기존의 부채가 부동산을 조달하기에 충분하지 않은 상황에서 상당히 상당한 상업용 부동산 개발업자 및 투자자가 일반적으로 사용합니다. 메 자닌 부채는 현대의 두 번째 신탁 행위.
첫째, :현대적:상업 대출 기관은 질투가 많다는 것을 이해해야합니다. 은행, CMBS * 모기지 은행, 그리고 때로는 생명 보험 회사가 대부분의 경우, 소유권에 대해 연소 한 유치권을 기록하지 못하게합니다 첫 번째 신탁 증서가 있습니다. 몇 가지 이유가 있습니다 만, 결론적으로 부동산 중개인이 나타나기 전까지는 부동산 투자자들이 더 큰 거래를하기 위해 많은 돈이 필요할 것입니다.
메 자닌 파이낸싱 시카고
부동산 투자자는 5 년 동안 대형 쇼핑 센터를 소유하고 있으며이를 판매하려고합니다. 그가 그것을 샀을 때, 그는 모기지 은행의 Conduit * loan을 사용하여 8 백만 달러의 구매 가격으로 6 백만 달러의 75 % LTV 대출을 받았습니다. 그가 그것을 샀을 때부터 내려 갔고 같은 시간에 1600 만 달러를 벌었 다. 그의 상업 대출 잔액은 현재 550 만 달러이다. 이것은 Conduit loan이기 때문에, 판매자는 $ 600,000에서 $ 1 Million의 선불 벌금에 처하게됩니다! 그리고 그들은 부동산에 두 번째 신탁 증서를 허용하지 않기 때문에 구매자는 그것을 구매하기 위해 1050 만 달러 이상을 생각해 내야 할 것입니다! 아니.
메 자닌 모기지 대출 기관은 부동산 이외의 담보 대출을 통해이 문제를 해결합니다. Commercial loan Conduits는 차용자가 차용 증서에 파산 신청을 할 경우 차용자가 재산을 소유 할 수있는 특별한 회사, 일반적으로 LLC를 만들 것을 요구합니다. 메 자닌 모기지 대출 기관은 자산 대신 담보 대출의 담보로 LLC의 회원권을 이용합니다. 따라서 우리의 예에서 메 자닌 융자 기관은 대출 기관의 채무 상환 요구 사항에 따라 $ 7.3M (이것은 융자금을 구매 가격의 80 %로 끌어 올릴 것입니다)만큼 큰 돈을 마련합니다. 빌라! 구매 완료 됨!
메 자닌 대출 기관은 또한 대형 건설 대출에서도 중요한 역할을합니다. 불행히도 이러한 유형의 상업 대출은 일반 필사자가 이용할 수 없습니다. 가장 작은 메 자닌 대출은 2 백만 달러와 3 백만 달러 범위에있는 경향이 있습니다. 그러나 당신이 필요로 할 때 거기에 있다는 것을 아는 것은 좋은 일입니다.!
* CMBS : 일반적으로 :도관:이라고 불리는 주요 월스트리트 투자 은행이 마련한 상업용 모기지 지원 증권.