부동산 가치를 평가할 때 많은 투자자 및 기타 상업 부동산 구매자는 부동산의 실제 현재 시장 가치를 결정하기 위해 비교 판매를 조사합니다. 비교 판매는 물가뿐 아니라 판매중인 부동산을 정확하게 보여줄 수 있습니다. 거의 비슷한 금액으로 판매되는 유사한 특성의 3 ~ 4 가지 속성을 알고 있다면 해당 속성의 가치를 결정할 수 있습니다. 소유자가 원하는대로 멀리 떨어져있을 수 있으므로 묻는 가격을 보지 마십시오. 그 또는 그녀는 재산이 정말로 가치가있는 것에 관해서 꿈을 꾸고 있을지도 모른다.!
회사를 가치있게 만드는 3 가지 방법 - MoneyWeek Investment Tutorials
Comparable Sales 또는 comps는 해당 부동산 주변에서 동일하게 구역이 지정되고 거의 같은 면적의 부동산입니다. 비슷한 판매가 유사한 용도의 부동산에서 나온 경우에도 도움이됩니다..
비교 가능한 판매가 특정 부동산에 대해 항상 가장 정확한 것은 아닙니다. 수년 전부터 존재할 수도 있고, 비슷한 용도로 사용되지 않을 수도 있고, 공공 시설의 이용 가능성과 같은 동일한 특성을 갖지 않은 것 또는 동등한 양의 도로 정면이 없을 수도 있고, 대상 재산과 상당한 거리가 될 수도 있습니다.
이 문제를 해결하려면 가능한 가장 가까운 속성을 사용해야합니다. 당신은 단순히 시장이나 재산 특성의 변화에 따라 가격을 조정합니다..
예를 들어, 비교 판매가 2001 년이고 현재 연도가 2006 인 경우 전체 상업 시장이 특정 지역에서 겪은 감사에 따라 가격을 조정할 수 있습니다.
또는 대상 부동산의 총 정면 길이가 200 피트이고 유사한 판매 부동산의 정면 길이가 1000 피트 인 경우 가격이나 가격을 적절하게 조정할 수 있습니다.
보시다시피, 부동산의 현재 시장 가치를 찾아내는 것은 과거에 매각 한 부동산과 관련하여 조사 및 조정을 할 수 있습니다. 유사 판매가 더 최근이고 유사하면 더 쉽고 정확하게 부동산의 실제 가치를 평가할 수 있습니다.
가능한 많은 판매를 수집하고 각각의 재고를 확보하는 것이 좋습니다. 특성은 무엇입니까? 용도는 무엇입니까? 각각을 개별적으로 평가 한 다음 함께 그룹화하여 전반적인 합의를 결정하십시오. 이 시점에서 현재 시장 가치를 결정할 수 있어야합니다. 더 많은 속성을 풀수록보다 정확한 숫자를 얻을 수 있습니다..
매우 자주 브로커 또는 에이전트는 해당 부동산 판매 서비스의 일환으로 관심 분야의 부동산 중개인을 제공합니다. 그 지역에 익숙하지 않다면, 그들이 당신에게 보낸 구급대를 의심해야합니다.
나는 부동산의 실제 시장 가치를 완전히 잘못 표현한 중 / 하위 수준의 지역에 위치한 대상 재산에 대해 가장 풍요로운 지역에서 부동산을 받았다. 더 자세히 조사하고 많은 질문을 제기하지 않는 한, 나는이 부동산을 진정한 비교 판매로 쉽게 받아 들일 수 있었고 실제로 경험했을 것보다 훨씬 더 큰 수익을 기대했을 것입니다.
유감스럽게도 소스를 통해 제공되는 정보를 신뢰할 수있는만큼 중개인과 에이전트가 해당 속성을 판매 할 수 있기 때문에 항상 자체 조사를 수행해야합니다. 많은 이들이 정직하며 가장 정확한 정보를 제공하기 위해 최선을 다할 것입니다. 그러나 재산을 팔고 그들의 위임을 받기 위해 구매자를 속일 사람이 있습니다. 이러한 전술을 알고 있어야합니다. 우리는 그들이 일어났다는 것을 인정하지 않지만, 가장 확실하게.
비교 판매는 실제로 부동산의 진정한 가치를 결정할 수있는 유일한 방법입니다. 가장 정확한 가치를 결정하기 위해 다른 도시 또는 동일한 특성의 카운티와 비교할 수 있습니다. 필요한 경우 신뢰할 수있는 중개인이나 대리인에게 도움을 요청하십시오. 그들은 시장을 안팎으로 알게 될 것이며 자산이 실제로 가치가 있는지에 관해 올바른 방향으로 안내 할 수 있습니다. 받을 수있는 정보의 유효성을 확인하기 위해 2 ~ 3 가지 의견을 구하십시오. 시장 가치를 결정하는 방법 오늘, 당신이 제공하는 서비스, 프로젝트의 특성 및 유형에 따라 잠재 고객이 지불하고자하는 가격을 체계적으로 결정하는 방법을 보여 드리겠습니다.
당신이 투구하는 클라이언트.
대부분의 계약자는 자신의 시장이 지불하고자하는 것이 무엇인지 알고 있습니다. 그러나 데이터 수집 시스템을 분석 할 기회가 생기면 정보에 눈부신 구멍이 있음을 발견했습니다. 잠재 고객에게 제공 할 최적의 가격을 실제로 알 수있는 방법은 없습니다..
계약자를 조사 할 때도 같은 문제가 발생합니까? 작업 원가 계산 시스템. 대부분 프로젝트 유형 및 크기에 따라 비용이 어떻게 다른지 알기에 충분한 데이터를 수집하지 않습니다 (실수 # 6).
가격 인상은 당신의 결론을 이끌어 내기위한 가장 빠른 길입니다.
계약자가 저렴한 가격을 제시하는 두 가지 주된 이유는 다음과 같습니다.
1. 그들은 일자리를 잃을 까봐 두렵다..
2. 가격 결정을 안내 할 수있는 하드 데이터가 없습니다..
두 번째 문제를 해결하면 대개 첫 번째 문제가 해결됩니다..
과거 실적에 대한 정확한 데이터와 지속적인 모니터링을 결합하여 높은 가격을 제공 할 수 있습니다. 데이터 수집을 시작하도록하겠습니다..
귀하의 목표는 귀하의 서비스에 대한 귀하의 시장 지불 의지를 추적하는 것입니다. 더 자세하게 추적할수록보다 정교하고 정확한 가격 가이드 라인이 제공됩니다. 더 자세하게 추적할수록 더 많은 돈을 벌 수 있습니다..
먼저 각 제안을 복사하고 예상 비용, 실제 작업 크기, 제공되는 서비스 유형, 클라이언트 유형, 클라이언트 상태 및 리드 소스를 기록하십시오..
클라이언트 유형의 경우 거주 용, 상업용, 건물 소유자 / 운영자, 자산 관리자, 소매점, 사무실 건물, 일반 계약자, 하도급업자, 산업체, 기관 또는 다른 사람에게 피칭하고 있는지 확인하십시오. 고객 상태에 대해 새로운 고객, 기존 고객 또는 추천을하고 있는지 확인하십시오. 리드 소스 참고.
프로젝트 규모의 경우, 거래에 적합한 지표를 찾으십시오. 면적 (예 : 평방 피트) 또는 부피 (예 : 입방 야드)가 가장 일반적입니다..
데이터를 캡처하도록 스프레드 시트를 설정합니다 (필요한 경우 스프레드 시트가 있음). 각 데이터 항목에 대한 열 만들기.
프로젝트 또는 고객의 제안 번호와 이름에 대한 열을 입력하십시오. 제안 상태 (원, 손실, 공개, 예산)에 대한 열을 포함하십시오. 제안 날짜 열 포함.
각 제안서를 스프레드 시트의 한 줄에 입력하십시오. 스프레드 시트에 데이터를 가져 오는 가장 좋은 방법은 제안 스택을 다른 사용자에게 넘겨주고 한꺼번에 데이터를 입력하도록하는 것입니다. 주간 데이터 입력은 매우 일반적입니다..
대량의 데이터를 캡처 한 후에는 분석하여 가격이 필요한 위치를 확인할 수 있습니다. 제안서를 많이 작성한 경우 3 ~ 4 개월 내에 충분한 데이터를 수집 할 수 있습니다. 1 년에 수백 건의 제안 만 작성하는 경우, 귀하의 결론이 유효하도록 충분한 데이터를 수집하는 데 1 년 이상이 소요될 수 있습니다.
이제 재미있는 부분 - 가격 결정 성공 분석.
가격 안내를 찾을 때 작업 유형, 클라이언트 유형, 작업 크기별로 데이터를 정렬하고 필터링하십시오. 합법적이고 논리적 인 추세를 발견했다는 시각적 표시를 찾습니다..
승리율에 중점을 둡니다. 5 점 중 1 점, 2 점 중 1 점, 3 점 중 1 점에서 승리하십니까? 적절한 인상을 일으킨 마크 업이 무엇인지 알고 싶습니다..
당신은 직업 규모에 따라 25 %에서 40 % 사이의 성공을 원합니다. 직업이 작을수록 성공률이 높습니다. 직업이 클수록 성공률은 낮아집니다..
경쟁은 더 큰 직업으로 강렬 해집니다. 모두는 그들을 원한다..
직업의 가격이 높을수록 얻을 수있는 마크 업 (mark-up)이 적다고 가정 해보십시오. 총 구매 가격이 올라감에 따라 거의 모든 구매자가 가격에 민감 해집니다. 데이터의 유효성 확인하기.
가격 민감성은 당신이 피칭하는 고객의 유형에 크게 달려 있습니다..
주거용 고객은 가장 민감한 산업이거나 산업에서 가장 가격이 떨어지는 경향이 있습니다. 다른 사람들의 돈 증후군을 항상 기억하십시오. 잠재 고객이 다른 사람의 돈을 쓰고있을 때 돈의 소유자보다 거의 항상 가격이 덜 민감합니다..
데이터를 사용하여 가격 제안 안내
데이터를 스프레드 시트, 그래프 및 표에 던져서 회사의 가격 가이드 라인을 작성할 수 있어야합니다. 가이드 라인은 :모든 것이 평등하며, 이러한 종류의 직업,이 정도의 직업, 그리고 이런 유형의 고객에게 적용됩니다. 이것이 우리가 3 분의 1에서 승리 할 수있는 가격입니다.:
결론에 도달하기위한 정확한 3 단계 절차를 제공 할 수 있었으면 좋겠지 만 사실 메시지가 크고 명확 해지기 전에 데이터를 가지고 놀아야하는 경우가 많습니다..
일단 제공 할 표준 가격을 정하면, 당신을 가로 지르는 전망을 신중하게 고려하십시오..
다른 사람보다 돈이 덜 드는 것처럼 보이는 사람에게 자신의 위치에있는 사람에게 판매하는 경우 더 높은 점수를 사용하십시오.
그 또는 그녀가 정상보다 더 기꺼이 갈 수 있음을 어떻게 알 수 있습니까? 판매 질문을 사용하십시오. 이러한 질문은 잠재 고객에게 가격과 관련이없는 것에 대한 우려가 있음을 보여줄 기회를 제공합니다.
극도로 가격에 민감한 것으로 보이는 사람과 방문하는 경우 가이드 라인보다 저렴한 가격으로 제공하고, 해당 가격으로 작업하기를 원한다고 가정하십시오.
데이터에 일반 고객이 표시되면
당신의 장래성이 나쁜 클라이언트일지도 모른다 일을 위해 더 많은 것을 지불하십시오
(실수 # 2).
당신은 큰 일자리 중 약 25 %를 이기고 싶어하고, 더 작은 일자리의 40 % 이상을 이기고 싶지는 않을 것입니다.
귀하가 연장 한 오퍼의 40 % 이상을 획득 한 경우, 어떤 카테고리에서든 가장 유망한 잠재 고객 중 하나이거나 지나치게 가격이 저렴합니다. 계약자에 대한 나의 경험에 의하면, 그것은 후자 ... 그리고 그들은 테이블에 많은 돈을 남겨두고있다.!