옵션을 사용하는 것은 의심 할 여지없이 오늘날 투자자가 부동산을 관리 할 수있는 가장 강력한 방법 중 하나입니다. 옵션은 투자자에게 지정된 기간 내에 미리 정해진 가격으로 자산을 구매할 수있는 법적 권리를 부여합니다. 옵션을 사용하는 주된 이유 중 하나는 주식을 구매할 때 얻을 수있는 레버리지의 정도 때문입니다.
옵션 계약은 투자자가 합법적 인 소유권을 갖지 않고 자산을 관리하기 위해 사용되며 이로 인해 값 비싼 거래 비용을 피할 수 있습니다. 또한 옵션을 신속하게 행사할 수 있으므로 투자자가 자원을 효율적으로 활용할 수 있습니다..
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옵션은 부동산 투자자가 자신의 현금을 거의 사용하지 않고 부동산을 구매할 수있는 뛰어난 도구입니다. 또한 옵션을 투자 도구로 사용하면 투자자가 아주 적은 돈으로 재산을 통제함으로써 레버리지의 최대 강점을 극대화 할 수 있습니다.
옵션 사용의 또 다른 이점은 투자자가 특정 부동산에 대한 위험 노출을 옵션에 대해 지불 한 프리미엄으로 제한 할 수있는 능력을 제공한다는 것입니다.
투자자가 구매 권리를 행사하지 않기로 결정하면 옵션은 쓸모 없게되고 손실되는 것은 옵션에 대해 지불 된 프리미엄입니다. 옵션을 사용하면 새로운 주택 건설이 시작될 때까지 토지에 대한 권리를 취득 할 필요없이 토지에 대한 권리를 획득 할 수 있습니다..
예를 들어 고객과 구매 계약 또는 판매 계약을 체결 한 후 옵션 부지 중 하나에 새 주택을 짓는 경우 사전 결정된 파업 가격으로 옵션을 행사하고 로트를 구매합니다.
이와 같이 거래에서 옵션을 사용하는 주된 이점은 거래 가치의 백분율로 요구되는 옵션 프리미엄이 일반적으로 기존 금융을 사용한 구매에 필요한 옵션 프리미엄보다 적습니다.
즉, 투자자는 종종 은행 대출과 같은 기존의 자금 조달 메커니즘을 사용하는 것보다 옵션을 사용하여 훨씬 높은 수준의 레버리지를 달성 할 수 있습니다.
특히 한 거래에서 옵션 계약을 사용하여 주거 지역 사회에서 건설에 적합한 나머지 28 개의 로트를 인수했습니다. 제비는 1 백만 달러 조금 넘게 가치가 있었고,이 예에서 옵션 프리미엄은 약 5 %, 또는 $ 50,000이었습니다.
대부분의 경우 옵션 프리미엄을 1 ~ 2 % 범위로 유지하는 것을 선호하지만이 특정 예에서는 판매자가 더 많은 것을 요구합니다. 실제로, 그는 나가기 위하여 전혀 기꺼이하지 않은 $ 100,000 조금 더 많은 것의 매우 더 높은 프리미엄을 요구하기 시작했다..
몇 주 동안 앞뒤로 협상을 한 끝에 마침내 5 %에 동의했습니다. 옵션 협약과 은행에서 제공하는 것과 같은 기존의 자금 조달을 사용하는 것의 차이점을 살펴 보겠습니다.
옵션 계약 :
구매 가격 = $ 1,000,000
옵션 요금 = 5 %
총 현금 지출 = $ 1,000,000 x 5 % = $ 50,000
일반 은행 대출 :
구매 가격 = $ 1,000,000
선금 = 20 %
총 현금 지출 = $ 1,000,000 x 20 % = $ 200,000
이 예에서는 기존 은행 대출 대신 옵션을 사용하여 달성 된 추가 레버리지의 힘을 명확하게 볼 수 있습니다. 이 경우, 나는 실제로 다음과 같이 재래식 융자에 필요한 $ 200,000를 사용하여 $ 4,000,000 상당의 부동산을 구입할 수있었습니다.
($ 200,000 / $ 50,000) x $ 1,000,000 = $ 4,000,000
OR ($ 200,000 / 0.05) = $ 4,000,000
이 예제에서 토지 관리권을 얻는 옵션을 사용하면 얻을 수있는 장점은 두 가지입니다. 첫 번째 이점은 회사가이 특정 커뮤니티의 잠재 구매자에게 새로운 주택을 판매하는 데 어려움을 겪는다면 계속해서 부담해야하는 부담과 비용이 없다는 것입니다. 우리가 위험에 처한 유일한 방법은 선택권입니다. 50,000 달러는 위험에 노출 된 상당한 금액이지만 20 만 달러의 노출 수준보다 훨씬 좋습니다.
두 번째 이점은 우리가 실제로 제비를 구매할 경우 판매가 완료된 로트의 가치가 개발자가 처음 개선되기 시작했을 때보 다 훨씬 높기 때문에 새롭고 훨씬 높은 평가 된 부동산 가치로 인해 세금 인상을 유발한다는 것입니다 땅.
요약하면, 옵션의 사용은 소유권을 획득하지 않고도 투자 부동산을 통제하고자하는 부동산 투자자들에게 매우 유용한 도구가 될 수 있습니다. 옵션은 투자자가 아주 적은 돈으로 자산을 통제 할 수있는 능력을 부여하므로, 차입 자본 이용의 기본 도구를 극대화 할 수 있습니다.
이렇게하면 자본 손실의 위험을 최소화하여 부동산 개발에 성공할 수 있습니다..