당신은 :내 집이 얼마인지 궁금하니?: 나는 당신을 위해 두 가지 대답을했습니다. 첫째, 당신이 정말로 움직일 필요가 없다면, 당신이 말하는 것은 무엇이든 가치가 있습니다. :300,000 달러 미만의 가격으로이 집을 팔지는 않을 것:이라고 생각하면 그만한 가치가 있습니다. 당신이 그것을 팔 필요가 있다면, 당신에게 가치있는 것은 무의미합니다..
시장 가치는 일단 판매 할 준비가되면 관련 가치가 있습니다. 이것은 밖에서 모든 주택 구매자에 따라 가치입니다. 그들은 당신이 집을 수리하거나 무엇을 원래 지불했는지 상관하지 않습니다. 풀을 추가하면 5 만 달러를 지출하며, 집에 2 만 달러를 더 지불해야합니다. 부동산은 시장이 가치 있다고 말하는 것에 가치가있다..
올바른 부동산 가치 결정
얼마나 많은 집이 가치가 있는가 - 제 1 부
집의 시장 가치를 평가하려면 :비교 대상:을 사용하십시오. 이것은 감정사가하는 방법입니다. 지난 6 개월에서 12 개월 사이에 판매 된 유사 가정을 세 곳 이상 찾으십시오 (비교 대상입니다). 이 정보는 카운티 기록 (현재 온라인으로 제공되는 경우도 있음)에 있거나 부동산 중개인에게 여러 리스팅 서비스에 대한 액세스 권한을 요청하십시오. 판매 가격, 판매 조건, 부동산 설명 및 기타 정보 얻기.
먼저 비교해보고 판매 가격을 기록하고 품목별 설명 항목을 검토하십시오. 귀하가 거주하고있는 주택에는 가지고 있지 않은 각각의 물건에 대한 비교 가격을 더하고, 귀하의 주택에있는 모든 것을 빼십시오. 이 말은 혼란 스럽지만 몇 번 시도해 보면 이해할 수 있습니다..
예를 들어, 집에 두 번째 욕실이 있고 비교 대상이 없다면 화장실의 가격을 비교 제품의 판매 가격에 더하십시오. 비교할만한 주택에 시끄러운 도둑길이 있고 그렇지 않은 경우 가치를 버려야합니다. 이러한 것들이 가치가 있는지 추정하거나 전문가의 도움을 요청해야합니다..
여러분은 차이점을 바로 잡고, 비교 대상인 가정이 자신의 것과 비슷한 경우에 무엇을 팔았는지 확인하십시오. 만약 242,000 달러에 팔리고, 집보다 욕실이 하나 더 적고, 욕실이 귀하의 지역에 15,000 달러 가치가 있다면 (부동산업자에게이 수치에 대한 도움을 요청하십시오), 욕실에 대해 15,000 달러를 추가하십시오. 집이 가지고 있지 않은 포장 도로에 5 천 달러를 뺍니다. $ 242,000 + $ 15,000, $ 5,000 - $ 252,000의 비교 판매 가격.
비교할 때마다 이것을 수행 한 다음 비교할 수있는 3 가지 가격을 평균합니다. 예를 들어 3 개의 비교품이 현재 252,000 달러, 262,000 달러 및 249,000 달러의 판매 가격을 조정했다면 3 가지 수치를 더하고 3으로 나눕니다. 귀하의 주택에 표시된 금액은 $ 254,300입니다. 이것은 무엇을 팔아야하는지에 관한 것입니다..
얼마나 많은 집이 가치가 있는가 - 2 부
감정은 부정확 한 과학입니다. 1 년 넘게 판매 된 주택 만 찾을 수 있다면 해당 지역의 감사를 추정하여 추가해야 할 것입니다. 판매자 파이낸싱으로 판매되는 경우 가격이 어떻게 가격에 영향을 주는지 조정해야합니다. 이러한 합병증으로 가정을 평가하는 것이 어려워 지므로 도움이 필요할 경우에는 어떻게해야합니까??
당신의 집이 무엇인지 알 수있는 다른 방법이 있습니다. 전문 감정을 지불 할 수 있습니다. 이렇게하면 가치를 의심하는 장래의 구매자에게 보여줄 것이 있습니다. 감정인에게 새로운 지붕이나 특별히 수입 한 타일과 같이 놓칠지도 모르는 것에 대해 반드시 알려주십시오..
집이 가치있는 것을 알려주는 온라인 서비스는 어떻습니까? 그들은 프로그램이 당신의 집의 가치를 계산할 수 있도록 전국의 주택 판매 가격에 대한 충분한 접근 권한이 없습니다. 대신, 그들은 보통 귀하의 기본 정보, 전자 메일 주소 및 전화 번호를 가지고 귀하에게 연락 할 부동산 중개인에게이 :납:을 판매합니다..
부동산 중개인을 직접 찾고 :얼마를 내 집에 올릴 수 있니?:라고 물어 보는 것이 좋습니다. 귀하의 지역에서 주택을 판매 한 사람을 찾아 집 가치에 대한 :시장 분석:을 할 수 있는지 물어보십시오. 일반적으로 에이전트는 귀하를 감동시키고 비즈니스를 얻으려는 목적으로 무료입니다. 에이전트가 경험이 있고 이웃에서 일하면 종종 감정인보다 더 잘할 것이며 가격이 옳습니다. 그만큼 내 집이 얼마나 가치가 있나 나는 정확한 질문을 여러 번 받았으므로 가능한 한 철저하고 완벽하게 질문에 답하기로 결심했다..
가치를 파악하는 가장 쉬운 방법은 최근에 판매 된 :comps:또는 유사한 속성을 확인하는 것입니다. 즉, 최근에 비슷한 (비교 가능한) 주택이 얼마나 많이 팔렸습니까??
Zillow는 Zillow입니다. 집을 최근에 판매했는지 확인할 수있는 훌륭한 사이트입니다. Zillow.Com은 부동산 가치에 대한 자신의 :추측:을 제공하고 심지어 항공 사진을 보여줍니다.
그러나 조심하십시오 - ZILLOW의 가치를 신뢰하지 마십시오! 다른 주택이 최근에 판매 한 것을 알려주기 위해 사용하십시오. 특정 판매 가격 범위 내에서 많은 판매가 발생하면이 작은 공식을 적용하십시오.
수식
1. 1 년 이내에 판매 된 주택
2. 같은 평방 피트 수의 20 % 이내 인 집
이제 남은 판매량을 평균 해 보자. 이제 :비교 가능한:주택을 실제로 보지 않고도 실제로 비교 가능한지 여부를 알 수 없습니다. 절대적으로 확신해야합니다. 그러나 이것은 단순한 :지침:가격입니다.
comps가 많은 값으로 변하는 속성을 가지고 있다면, 추가적인 단계를 수행해야합니다. 다음은지도 전체에 값이있는 속성 값을 결정하는 방법에 대한 분석입니다 (처리중인 값과 같음)..
첫째, 대상 부동산에서 1 마일 이내의 최근 판매 목록을 얻으십시오. 여기 제가 학생의 재산에 대한 zillow에서 가져온 것입니다. 그것은 약간의 마일 이상일지도 모른다, 나는지도를 보는 것으로서 추측해야했다) :
결과:
XXX 리워드 (Leward) Ln 3 2.0 1,386, 1969 SF 09/01/1992
968 Leward Ln $ 32,752, 3 2.0 1,386 - 1981 SF 10/05/2006
9393 Windy Ct $ 110,700, 3 2.0 1,922 - 1976 SF 12/28/2006
9396 Ridgewood Ter $ 120,000, 3 2.0 1,640 - 1986 SF 09/21/2006
767 4 개의 바람 Ln $ 114,600, 3 2.0 750 - 2000 SF 01/12/2007
9429 Citrus Ct $ 102,000, 3 2.0 1,515 - 1985 SF 01/30/2007
9479 Bywood Ct $ 86,000, 3 2.0 1,484 - 1986 SF 12/14/2006
이제는 대상 속성보다 20 % 이상 크거나 작은 것을 제거해야합니다. 즉,이 1386sf 예에서 1,108 - 1,663 평방 피트는 콤포넌트입니다..
그래서 그 나뭇잎 :
결과:
XXX 리 워어 드 린 3 2.0 1,386 - 1969 SF 09/01/1992
968 Leward Ln $ 32,752, 3 2.0 1,386 - 1981 SF 10/05/2006
9396 Ridgewood Ter $ 120,000, 3 2.0 1,640 - 1986 SF 09/21/2006
9429 Citrus Ct $ 102,000, 3 2.0 1,515 - 1985 SF 01/30/2007
9479 Bywood Ct $ 86,000, 3 2.0 1,484 - 1986 SF 12/14/2006
9530 가을 Ct $ 105,900, 3 2.0 1,536 - 1986 SF 02/05/2007
9274 갈색 Rd $ 235,975, 3 1.0 1,414 766,656 1953 SF 02/21/2007
21 개의 건물에서 이제 11 개로 줄어 듭니다. 이제 가장 높은 판매 가격과 가장 낮은 판매 가격을 취하여 제거하십시오. 즉 32,752 달러의 판매와 235,975 달러의 판매가 끝났기 때문에 우리는 다음과 같이 남았습니다.
결과:
XXX 리 워어 드 린 3 2.0 1,386 - 1969 SF 09/01/1992
9396 Ridgewood Ter $ 120,000, 3 2.0 1,640 - 1986 SF 09/21/2006
9429 Citrus Ct $ 102,000, 3 2.0 1,515 - 1985 SF 01/30/2007
9479 Bywood Ct $ 86,000, 3 2.0 1,484 - 1986 SF 12/14/2006
9530 가을 Ct $ 105,900, 3 2.0 1,536 - 1986 SF 02/05/2007
9583 Briar Creek Ln $ 132,000, 3 2.0 1,408 - 1983 SF 01/26/2007
9581 워싱턴시 $ 161,600, 4 2.5 1,140 - 1999 SF 02/05/2007
자, 두 가지 일이 일어날 필요가 있습니다. 첫째, 이들 모두를 평균하면 꽤 좋은 가치 추정치를 얻을 수 있습니다. 사실 이것은 감정인이 시작하는 방법에 관한 것입니다..
평균 판매 가격 : $ 126,500
두 번째로 지금해야 할 일은 소위 말하는 comps를보고 실제로 비교 가능한지 확인해야 할 것입니다. 감정인이하는 일입니다..
거래를 후속 조치할지 여부를 알기위한 목적으로이 작업을 수행 할 필요가 없습니다. 그냥 comps를 실행, + 또는 - 20 %, 가장 높은 및 가장 낮은 노크하고 평균.
하지만 일단 특정 거래를 결정하면 판매자와 계약을 맺은 후에도 아직 이웃에있는 동안 해당 주소를보고 어느 것이 진정한 회사인지 결정하십시오.
그래서 Sedgwick Dr, Castlebrook Dr, Washington Cir가 1969 년 대신에 최근 8 년 동안 건설 되었기 때문에 비교 대상이 아니라는 점을 상상해 봅시다..
그런 다음 세 가구를 제거하면 이전 주택의 평균 가치는 다음과 같습니다.
결과:
XXX 리 워어 드 린 3 2.0 1,386 - 1969 SF 09/01/1992
9396 Ridgewood Ter $ 120,000, 3 2.0 1,640 - 1986 SF 09/21/2006
9429 Citrus Ct $ 102,000, 3 2.0 1,515 - 1985 SF 01/30/2007
9479 Bywood Ct $ 86,000, 3 2.0 1,484 - 1986 SF 12/14/2006
9530 가을 Ct $ 105,900, 3 2.0 1,536 - 1986 SF 02/05/2007
9583 Briar Creek Ln $ 132,000, 3 2.0 1,408 - 1983 SF 01/26/2007
823 4 개의 바람 Ln $ 120,000, 3 2.0 1,594 - 1984 SF 01/03/2007
평균값 (신규 주택 제외) : $ 110,983
물론 마지막 예제는 가설적인 것이며, 갈 때까지 알지 못할 것입니다.하지만 참된 :comps search:를 먼저 할 수 있습니다. 단지 참여할만한 이유가 있는지 확인하기 만하면됩니다..