부동산 투자는 주식을 사는 것과 같습니다. 이상적으로 당신은 낮은 것을 사고 높은 것을 팔고 싶습니다. 거래의 양측이 완료 (예 : 매수 및 매도) 할 때까지 돈을 벌지는 않지만 구매하기 전에 큰 가격으로 돈을 벌 수 있는지 확인해야합니다. 즉, 경험이 많은 투자자는 먼저 물건을 구입하기 전에 값 비싼 물건을 사는지 여부를 결정합니다. 이것은 부동산 투자에서 대부분의 초보자가 실패하는 곳입니다. 초보자는 부동산의 현재 시장 가치를 예측하는 데 필요한 지식이 부족하기 때문에 보통 초기 투자 프로젝트에서 너무 많은 돈을 지불합니다. 그런 다음, 이러한 초기 투자자의 대부분은 비싼 투자 자금을 조달 할 자본이 충분하지 않습니다. 초과 지불은 부동산 투자를 저해하고 수익을 창출하지 못하게합니다. 너는 그림을 얻는다..
시장 가치 기반 자본 구조 계산
모든 부동산 투자자가 부동산의 현재 시장 가치 (CMV)를 정확하게 계산하는 방법을 아는 것이 중요하다는 것을 알 수 있습니다. 이 방법으로 에이전트 또는 개발자는 현재 가치 이상의 가격 방식으로 자산을 이용하고 판매하지 않습니다. 투자자는 초과 지급없이 지분을 소유 한 부동산을 얻고 자 할 것입니다. 현재 시장 가격을 추정하는 방법을 알고있을 때 부동산이 최상의 거래를 제공하는지 알 수 있습니다..
유감스럽게도 웹이나 다른 출처에서 현재 시장 가치를 알 수있는 단일 사이트가 없습니다 (특히 투자 부동산의 경우). 온라인으로 살 수있는 자동차 또는 기타 개인 자산 항목과 달리 부동산 속성에 대한 표준 가치를 찾지 못할 것입니다. 각 부동산이나 프로젝트는 그 자체로 고유합니다. 위치,보기, 크기 및 소득 가능성을 포함하여 부동산 또는 프로젝트의 현재 시장 가치를 결정하는 몇 가지 요인이 있습니다. 투자 부동산에 대한 단일 고정 가치의 부재는 현재 시장 가치를 정확하게 추정하는 데있어 적어도 표준화되거나 통일 된 방법을 필요로합니다. 좋은 소식은 부동산 투자가가 현재 가치를 추정하는 데 사용할 수있는 다양한 기법이 있다는 것입니다. 먼저 부동산의 현재 가치를 산정 할 때 발생할 수있는 다양한 용어를 정의 해 보겠습니다..
시장 가치 정의
시장 가치는 국가 주거 감정가 연구소 (National Appraisers Institute)에 의해 다음과 같이 정의됩니다. • 모든 조건에서 공정하고 평판이 좋고, 구매자와 판매자가 신중하고, 지식이 있고, 가격을 생각할 때마다 부동산이 경쟁적이고 개방 된 시장을 가져야하는 가장 유망한 가격 과도한 자극에 영향을받지 않습니다. 평신도의 용어로 볼 때, 부동산의 시장 가치는 대부분의 사람들이 현재 상태로 지불 할 수있는 가격입니다.
평가 된 값 vs. 감정 평가 된 가치
주택 구매자와 판매자는 종종 평가 된 가치라는 용어를 사용하고 값을 상호 교환하여 평가합니다. 그러나이 용어들은 실제로 무엇을 의미합니까??
감정 평가 금액은 대출자가 구매자에게 빌려주는 금액을 기준으로 사용하는 금액입니다. 그것은 예를 들어 지역의 비교 가능한 주택 판매, 부동산 위치, 건축 유형, 객실 수 및 총 크기에 의해 결정됩니다. 이 값은 면허 된 감정인이 부동산에 대한 올바른 감정 평가 방법을 사용하여 결정합니다.
한편, 평가 된 가치는 주로 세금 목적으로 사용됩니다. 주택은 유사한 부동산의 최근 판매 가격과 부동산 개선 사항을 바탕으로 세무사가 평가합니다. 평가 방법은 각 커뮤니티마다 다르므로 평가 된 자산 가치는 시장 가치를 나타내는 좋은 지표가 아닙니다.
다른 감정 방법
감정사는 부동산 가치를 평가하는 데 세 가지 기술을 사용합니다. 이들은 소득 방법, 대체 비용 방법 및 판매 방법 비교입니다..
소득 방법
소득 방법, 즉 소득 자본화 접근법은 임대 주택 및 상업용 부동산과 같은 소득을 창출하는 부동산에 사용됩니다. 미래의 소득에 대한 권리는 현재 가치있는 것입니다. 값은 다음과 같이 계산됩니다. 값 = (순 운영 수입) / 자본화 비율
연간 순 영업 수익 (NOI)은 연간 기준이며? 비율은 (또한 연간 기준으로) 팔린 유사한 소득을 생산하는 부동산에 대해 결정됩니다. 예를 들어, 비슷한 소득을 창출하는 부동산은 연간 순 수입이 $ 30000이며 $ 200000에 판매됩니다. 이 경우 모자 비율은 $ 30000 / $ 200000 또는 0.15 또는 15 %입니다. 주목할만한 몇 가지 흥미로운 사실은 주어진 NOI에 대해 Cap Rate가 증가함에 따라 값이 내려 가고 Cap rate가 내려 가면 값이 올라갑니다
단독 주택 및 이중 주택의 경우 일반적으로 총 임대료 배수 (GRR)가 사용됩니다.
GRM = (판매 가격) / (월별 임대)
여기에서 GRM은 4 ~ 5 개의 콤포지션에 대해 계산 된 다음 해당 프로퍼티의 값을 결정하는 데 적용됩니다.
대체 비용 방법
대체 비용 방법, a.k.a. 비용 방법 또는 합계에 의한 평가는 대체 원칙에 기반하며 특수 목적 부동산에 대해 가장 신뢰할 만하다. 단일 사용 등록 정보, 판매 구성 요소가없는 등록 정보 또는 소득 가치. 비용 접근법은 5 단계로 구성됩니다. 1. 토지의 가치를 비어있는 상태로 가장 잘 사용하는 것으로 추정합니다. 2. 새로운 대체 건설 및 모든 부지 개선의 현재 비용을 예측합니다. 3. 실제로부터의 구조 감가 상각액을 계산합니다 성능 노후화 및 / 또는 위치 노후화 4. 예상 신규 건설 비용에서 감가 상각을 공제 5. 예상 토지 가치를 구조 및 현장 개선의 감가 상각 된 비용에 합산하여 총 예상 가치
수학적 형식에서이 접근법은 다음과 같이 설명 할 수 있습니다.
예상 가치 = 토지 가치 + 대체 / 복제 비용 신규? 감가 상각
판매 비교 방법
판매 접근 방식의 비교는 유사한 부동산의 최근 매출을 분석하여 부동산의 시장 가치를 결정합니다. 이 접근 방식은 유사한 투자에 대해 투자자가 지불 할 투자액보다 더 많은 것을 지불하지 않는다는 기준에 기초합니다. ? Comps? 유사한 속성 및 프로젝트에 대해 결정한 다음 컴포지션을 조정하여 대상 속성과 비교합니다. 일반적으로 3 ~ 5 개의 최근 광고 판매로 시작한 다음 조정을 통해 계속 진행하게됩니다. 각 광고가 판매 된 이후의 가격 조정, 편의 시설의 차이, 신체적 특징 등을 조정합니다. 귀하의 광고에 대한 조정 된 시장 가격을 결정한 후에는 결과를 상호 연관시킬 수 있습니다 (즉, 더 유사한 광고에 더 많은 가중치 부여) 당신의 주제 재산에). 이러한 이유와 다른 이유로 인해 주제 속성에 가능한 한 유사한 (즉, 크기, 구조 유형, 조건, 위치, 최종 용도 등으로 사과와 사과를 비교하는) 구성 요소로 시작하는 것이 가장 좋습니다..
감정 평가
부동산 투자자는 투자하려고하는 부동산의 현재 가치를 추정하는 것을 포함하여 거래를 시작하기 전에 자신의 숙제를해야합니다.이 기능의 경우 현재 시장 가치를 예측할 때 자신의 초기 찌르기를 취할 수 있습니다 , 또는이 분야에서 전문가의 도움을 얻고 싶을 수도 있습니다. 장기적으로 누가 당신의 투자 팀의 귀중한 멤버 일 수 있습니까? 고려중인 특정 투자에 대한 가치를 결정하는 가장 좋은 방법을 설명하는 데 도움을 줄 수있는 사람.
또한 부동산의 현재 가치에 대한 비교 및 추정을 시작할 수 있습니다. 투자에 대한 자신의 재정적 능력을 알고 있기 때문에 자신의 견적을 사용하여 예산 내에있는 부동산을 결정할 수 있습니다. 판매액을 비교하여 현재 가치를 추정 할 때 가장 가까운 견적을 얻기 위해 사과와 사과를 비교하고 있는지 확인하십시오..
부동산 투자자의 경우, 부동산의 현재 시장 가치는 반드시 이해해야하는 개념입니다. 최상의 거래와 적절한 가격의 투자를 항상 확보하려면 부동산의 현재 시장 가치를 추정하는 방법을 알아야합니다. 자신의 작업으로 시작한 다음 라이센스 감정사로부터 감정 평가를받는 데 전문적인 도움을 요청할 수 있습니다. 이 전문가들은 현재 부동산 시장 상황뿐만 아니라 가장 적절한 평가 방법에 대해 더 잘 알고 있기 때문에 귀하의 단기 목록 재산에 대한보다 정확한 현재 가치를 제공 할 수 있습니다. 어느 쪽이든, 시장 가치를 이해하고 예측함으로써, 장기적으로 비싼 투자로 인한 부담은 끝나지 않을 것입니다.